Jednou ze stěžejních otázek letošního roku je, podle našeho názoru, otázka volby správné investiční strategie, správných tříd aktiv, případně správných sektorů pro období, ve kterém budou centrální banky významně snižovat úrokové sazby. Česká národní banka již tento proces zahájila a na řadu aktuálně přichází dvě nejsledovanější, americký FED a evropská ECB. Obě instituce se snižováním sazeb docela otálely, proto může být tempo, kterým budou úrokové sazby snižovat, poměrně rychlé.
Rizikovým aktivům, jako například akciím, takové prostředí vyhovuje, a to zejména za situace, kdy důvodem poklesu sazeb není hospodářský kolaps, ale jen zpomalení růstu. Akciové trhy nicméně danou situaci předjímaly. Nejvýznamnější akciové indexy jsou letos výrazně v plusu až by se mohlo zdát, že pomyslný vlak už investorům ujel. Zajímavé příležitosti tak bude možná lepší hledat v jednotlivých odvětvích a sektorech. Evropský sektorový index nemovitostí je od začátku letošního roku v plusu jen velmi mírně a může tak představovat onu atraktivní investiční příležitost.
Důvodem, proč se realitní akcie teprve začínají probouzet, je panika objímající nemovitostní odvětví v roce 2022 a 2023, kdy Evropská centrální banka reagovala na vysokou inflaci a zdražila financování. U evropských realitních gigantů jsme pozorovali propady blížící se osmdesáti procentům dřívějších cen. Vysoké poklesy se týkaly nejen problematických společností, ale také těch „zdravých“. Výsledkem těchto pokles byla a je situace, kdy se jednotlivé firmy obchodují na burze desítky procent pod oficiální hodnotou nemovitostí, které drží ve svém portfoliu.
Zahraniční realitní trhy, především pak německý rezidenční, na který se v rámci fondu hlavně soustředíme, jsou poměrně transparentní z hlediska jejich ocenění. Transakcí zde probíhá tolik, že cenovou hladinu je možné nastavit relativně dobře. Druhý zásadní parametr představují náklady na financování. Růst úrokových sazeb pochopitelně způsobil pokles tržních cen německých bytů o přibližně 15% a dostal do problémů celou řadu firem, které financovaly téměř celou nemovitost dluhem. Velké hráče a dobře řízené realitní firmy však tato skutečnost nijak netrápila a netrápí. Mimo to, že mají refinancovaní dluhu rozloženo v čase, je jejich míra zadlužení pod 50% hodnoty nemovitostí, které drží v portfoliu.
Doba poklesu tržních cen německých bytů je podle nás již hudbou minulosti. Důvody vidíme dva. Pokles úrokových sazeb, který je tak zvaně na spadnutí a omezená výstavba, která nebude v nejbližší době schopna plně uspokojit poptávku. Ceny bytů se tak s největší pravděpodobností vrátí na růstovou trajektorii, což by mělo v kombinaci s nižšími sazbami zvýšit hodnotu realitních firem. Potenciál pro dorovnání diskontu mezi aktuální tržní cenou a reálnou hodnotou nemovitostí je u hlavních pozic, které držíme v portfoliu stále velmi vysoký a pohybuje se mezi 40 až 80 %. Optikou těchto čísel je fond schopný i v následujícím období doručit nadstandardní výnosy, tak jako se mu to podařilo v prvním roce jeho existence.
