Ceny komerčních nemovitostí se pohybují v cyklech, které přinášejí příležitosti pro strategické investice. Aktuální vývoj na trhu, včetně postupné stabilizace cenové hladiny a optimistických prognóz centrálních bank, signalizuje ideální dobu pro nákup nemovitostí. „Trh s nemovitostmi prošel na rozvinutých a historických trzích významnou hodnotovou korekcí, velmi podobnou té z období finanční krize v roce 2008. Stabilizace v první polovině roku 2024 přináší nový optimismus. Centrální banky i analytici očekávají oživení nemovitostního trhu, což nám vytváří vhodné podmínky pro další investice do industriálních nemovitostí, u kterých již došlo k cenovým korekcím,“ potvrzuje Lubor Svoboda, spoluzakladatel investiční skupiny ARETE, která se zaměřuje na investiční řešení v oblasti nemovitostí a energetické infrastruktury.
Aktuální vývoj na trhu aktiv
Rok 2023 a první polovina letošního roku přinesly na akciových trzích významný růst, který však s sebou nese další rizika korekcí. Index S&P 500 vyrostl od začátku tohoto roku do konce července o více než 16 procent, což je významná změna oproti roku 2022 (-19,7 procent). Hodnoty akcií v srpnu negativně zareagovaly v okamžiku, kdy na Wall Street začaly chodit finanční výkazy především technologických společností. Pro investory důležité ukazatele toho, kolik společnosti, jejichž podíly drží, vydělávají, zůstaly za významným očekáváním.
Naproti tomu, trh s nemovitostmi po cenových korekcích, ke kterým již došlo, nabízí stabilitu a menší budoucí výkyvy hodnot. Bezrizikové státní dluhopisy sice zůstávají bezpečnou volbou, ale jejich výnosy jsou nižší než u nemovitostí, které se nyní jeví jako výhodnější investice s potenciálem dlouhodobého růstu.
Graf 1: Výnos nemovitostí a dluhopisů od roku 2020
Nemovitosti
Světová ekonomika prošla obdobím vysoké inflace a zvýšených úrokových sazeb, což zásadně ovlivnilo i trh s nemovitostmi. Poslední dva roky přinesly cenovou korekci, která je srovnatelná s poklesem cen během finanční krize v roce 2008. V západní Evropě došlo u průmyslových nemovitostí ke korekci o přibližně 12 %, u kancelářských budov pak až o 40 %. Nyní se trh stabilizuje, inflace v EU a USA se blíží dlouhodobým cílům centrálních bank, a úrokové sazby klesají. Výhledy jsou pro nás optimistické a trh vykazuje známky oživení. Historie ukazuje, že při poklesu cen je výhodné nemovitosti nakupovat. A právě nyní nastává ten správný moment.
Transakční aktivita postupně narůstá. Přestože ekonomické prostředí stále čelí různým výzvám, riziko další cenové korekce je vystřídáno spíše očekáváním postupného růstu cen. Subjekty v dobré finanční kondici, zejména investiční fondy, které drží volnou hotovost a mají nízkou úroveň zadlužení, mohou nyní těžit z výhodných nákupů nemovitostí.
Graf 2: Cyklický vývoj cen nemovitostí v Evropě a pozitivní výhled růstu jejich ceny (ARETE)
Dlouhodobé zhodnocení
Ekonomické cykly ovlivňují ceny aktiv, úrokové sazby i ekonomickou aktivitu, avšak dlouhodobý trend zůstává rostoucí. Správně načasovat investice na dno cyklu a maximalizovat tak výnos je velmi obtížné a celá řada investorů se při časování investice takto spálila. Dlouhodobé investování se naproti tomu ukazuje jako výrazně méně riziková strategie.
Komerční nemovitosti se po cenové korekci těší optimistickým výhledům. Nyní je vhodné být ve střehu a připravit se na výhodné nákupy.
Investiční skupina ARETE
Investiční skupina ARETE jako doposud jediná na českém investičním nemovitostním trhu kvalifikovaných investorů úspěšně uzavřela a vyplatila dva fondy zaměřené na rezidenční a průmyslové nemovitosti. A to s výnosy 39 % a 11 % p.a. V současnosti má otevřený třetí fond, ARETE INDUSTRIAL, který je druhým největším průmyslovým fondem kvalifikovaných investorů v Česku. Fond je nyní v polovině cyklu s investičním horizontem do roku 2027. Má velmi nízký podíl cizích zdrojů financování (LTV 31 %) a spravuje majetek v hodnotě přes 6 miliard korun s výnosností pro investory za poslední 3 roky 9,41 % p.a. I přes pokles cen nemovitostí udržel fond hodnotu pro své investory a nyní se chystá na další výhodné nákupy většího počtu průmyslových parků do portfolia fondu.
